PRATICHE EDILIZIE
ACCESSO AGLI ATTI - MUNICIPIO, CATASTO, CONSERVATORIA, DIPARTIMENTO PAU, SIPRE, GENIO CIVILE, SIMU.
Servizio di ricerca richiesta e ritiro di planimetrie storiche o planimetrie d'impianto, vecchi atti di proprietà, certificato di agibilità o dei progetti storici dell'immobile e/o del fabbricato, progetti strutturali o collaudi relativi a licenze o loro variazione.
CILA EDILIZIA - COMUNICAZIONE INIZIO LAVORI ASSEVERATA
La pratica CILA è necessaria per la tipica ristrutturazione interna di un appartamento (o un immobile commerciale indifferentemente), che include lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria, purché non insistano sulle strutture portanti. Sono possibili anche interventi di restauro e risanamento conservativo sugli esterni, purchè non si vari la volumetria ed i vani finestra della facciata.
A seguito della CILA, a meno di casi particolari, è necessario aggiornare tramite VARIAZIONE CATASTALE DOCFA, la planimetria catastale in relazione alle variazioni apportate; i lavori di manutenzione straordinaria soggetti a CILA, posso usufuire del BONUS RISTRUTTURAZIONI
SCIA EDILIZIA - SEGNALAZIONE CERTIFICATA DI INIZIO ATTIVITA'
La SCIA consente di attuare tutti quegli interventi che non ricadono nella CILA o nella SCIA 2 alternativa al permesso di costruire. Costituisce un potenziamento della CILA ed include non solo tutta la gamma degli interventi di manutenzione straordinaria, ma anche interventi di restauro, risanamento e ristrutturazione edilizia anche su parti strutturali o sull'involucro. La SCIA viene generalmente utilizzata per gli interventi interni sulle parti strutturali, quali aperture di porte su muratura portante, aperture nei solai e/o la realizzaizone di scale interne.
Il confine generico tra CILA e SCIA è dato dalla possibilità di intervenire sulle parti strutturali.
Sebbene gran parte degli interventi di ristrutturazione ricadono nella CILA, la SCIA è richiesta per alcune situazioni specifiche legate alla tipologia dell'intervento ed alla zona o municipio di riferimento.
Qualora l'intervento presupponga lapertura o la chiusura di vani finestra (anche non su muratura portante) o una variazione della volumetria, l'intervento ricade nella SCIA 2 alternativa al permesso di costruire.
SCIA 2 (ALTERNATIVA A PERMESSO DI COSTRUIRE)
La SCIA (Denuncia di Inizio Attività Edilizia): è un provvedimento amministrativo inoltrato all'autorità comunale che abilita l’esecuzione di un intervento edilizio in conformità agli strumenti di pianificazione urbanistica e alla normativa edilizia, igienico-sanitaria e di sicurezza. La SCIA 2 (EX DIA ONEROSA) è riconosciuta come procedura facoltativa alternativa al permesso di costruire e risulta disciplinata nell'ordinamento nazionale; tuttavia la competenza in materia urbanistico/edilizia tra stato e regioni ha poi motivato molte Amministrazioni regionali a legiferare sul tema con norme tendenti a regolarne l'ambito di applicazione e gli interventi specifici.
La SCIA 2 consente di attuare tutti quegli interventi di ristrutturazione edilizia pesante e molti interventi non rientranti in SCIA semplice. Trai più importanti aperture o chiusure di vani finestra, demolizione e ricostruzione di solai, travi e pilastri, tettoie, serre, piscine esterne, cantine e parcheggi pertinenziali.
PRATICHE EDILIZIA IN SANATORIA
Sanatoria o Condono? Seppur entrambe facciano riferimento ad interventi già eseguiti in assenza di titoli autorizzativi (pratiche Edilizie - CILA - SCIA - SCIA ALTERNATIVA - PDC), i due procedimenti sono differenti.
Il condono si riferisce ad una legge speciale una tantum, mentre la Sanatoria è un provvedimento amministrativo normalmente consentito dalla normativa urbanistica vigente, attualmente a meno di nuovi condoni edilizi non è possibile condonare. Il Condono edilizio permette, in quanto legge speciale, ai cittadini di ottenere l'annullamento, totale o parziale, di un reato penale; ha validità temporale limitata e va in deroga alla vigente normativa. Ciò vuol dire che con il condono era possibile sanare anche interventi solitamente non permessi dalla normativa vigente. Nel caso del condono le sanzioni consistono non solo negli oneri concessori incrementati , ma anche in una oblazione da versare nelle casse dello Stato.
È possibile invece sanare interventi per i quali non è stata presentata una regolare CILA - (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata) o una SCIA - (Segnalazione Certificata di Inizio Attività).
BONUS RISTRUTTURAZIONI - COMUNICAZIONE ENEA
Il BONUS RISTRUTTURAZIONI riguarda gli interventi di recupero del patrimonio edilizio che beneficiano di importanti agevolazioni fiscali, sia quando si effettuano sulle singole unità abitative sia quando riguardano lavori su parti comuni di edifici condominiali.
Lla legge di bilancio 2019 (legge n. 145 del 30 dicembre 2018) ha rinviato al 31 dicembre 2019 la possibilità di usufruire della maggiore detrazione Irpef (50%) e del limite massimo di spesa di 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare. Salvo che non intervenga una nuova proroga, dal 1° gennaio 2020 la detrazione tornerà alla misura ordinaria del 36% e con il limite di 48.000 euro. Dal 2018, tuttavia, è stato introdotto l’obbligo di trasmettere all’Enea le informazioni sui lavori effettuati, analogamente a quanto già previsto per la riqualificazione energetica degli edifici. Questa nuova comunicazione è necessaria per monitorare e valutare il risparmio energetico conseguito con la realizzazione degli interventi di recupero edilizio.
Il BONUS MOBILI 2019
IL BONUS MOBILI, complementare al Bonus Ristrutturazioni, consente di portare in detrazione anche i mobili di base ed i grandi elettrodomestici per un massimale di 10.000 € per ogni unità immobiliare.
PRATICHE CATASTALI
DOCFA - VARIAZIONE CATASTALE PLANIMETRICA
E’ la procedura da utilizzare per denunciare variazioni nello stato o consistenza di unità immobiliari preesistenti già censite, avvenute in seguito a trasformazioni edilizie, che comportino aumenti o diminuzione della rendita catastale, o una diversa distribuzione degli spazi interni (abbattimento di setti, apertura di porte ecc.). Le variazioni catastali non si riferiscono alle sole Variazioni Planimetriche, ma possono riguardare anche le Variazioni Toponomastiche o le correzioni dovute ad errori di rappresentazione grafica dell'attuale planimetria.
La procedura DOCFA viene utilizzata anche per presentare Planimetrie catastali mancanti o mai registrate.
A termine dei lavori inerenti ad una pratica edilizia quale CILA o SCIA, qualora ci sia una variazione dei parametri catastali (nella maggior parte dei casi) è necessario trasmettere la variazione catastale entro 30 gg dalla fine dei lavori, pena sanzioni amministrative.
Ogni variazione catastale che non sia in sanatoria deve far riferimento ad una pratica edilizia ed alla rispettiva data di fine lavori.
DOCFA - PRESENTAZIONE PLANIMETRIA MANCANTE
Tale causale è utilizzabile solo ed esclusivamente quando catastalmente l'immobile non ha una planimetria associata, perché mai depositata o mai associata. La presentazione della planimetria mancante, non prevede la variazione dei dati censurari ed è soggetta al pagamento dei tributi in quanto si rileva il comportamento omissivo da parte del contribuente che è venuto meno, a suo tempo, ad un preciso obbligo normativo. Ove invece, il contribuente ripresenti di propria iniziativa, una planimetria che non risulta reperibile negli atti catastali, poiché la planimetria è andata persa, la variazione non è soggetta a pagamento dei tributi.
RILIEVO PLANIMETRICO - PLANIMETRIA MANCANTE
Le attività di rilievo sono condotte per l'elaborazione della planimetria in scala 1:100 o 1:200 dello stato di fatto. Il rilievo prende in considerazione tutte le parti utili alla definizione dello spazio planimetrico nella sua conformazione e dimensione.
Oltre alla pianta risultante viene elaborata una tabella delle misurazioni, distinguendo le superfici utili e lorde.
Chiaramente le planimetrie vengono certificate come rispondenti allo stato di fatto e non possono prendere in considerazione condizioni ipotetiche, passate o non rispondenti a quanto misurabile e rilevabile.
ISTANZA CATASTALE - CORREZIONE DATI VISURA
I dati dell'immobile risultanti da visura sono estremamente importanti poiché incidono sulle tasse che l'immobile paga, sul suo valore e sulla rendita. Gli stessi proprietari pagano le tasse nelle quote di proprietà stabilite in visura secondo la classificazione dell'immobile.
Non è raro che i dati da visura non siano conformi ad altri atti o presentino dei dati sbagliati o insufficienti. Per correggere le incongruenze e le mancanze è necessaria una Istanza catastale che potrebbe necessitare o meno dell'imposta di bollo, a seconda se l'errore è imputabile ad una mancanza del proprietario o una inesattezza dovuta alla registrazione in catasto. Le principali categorie di correzione sono le variazioni di intestazione dell'immobile (quindi errori legati ai dati dei proprietari o alla quote di proprietà) e le variazioni dei dati dell'immobile (quindi errori legati all'accatastamento o all'identificazione catastale dell'immobile). Da precisare che alcune variazioni sull'immobile potrebbero necessitare di una pratica DOCFA mentre alcune variazioni dei dati dell'intestatario potrebbero necessitare di una Voltura; generalmente per correzioni evidenti la sola Istanza catastale risolve le incongruenze.
VOLTURA - AGGIORNAMENTO INTESTAZIONE IMMOBILI AL CATASTO
Con la domanda di voltura il contribuente comunica all’Agenzia delle entrate la variazione del titolare di un determinato diritto reale su un bene immobile. Le volture catastali devono essere presentate entro 30 giorni dal trasferimento di proprietà o di altri diritti reali su terreni e fabbricati (donazioni, atti di compravendita, denunce di successione, passaggi di proprietà in generale, usufrutti ecc).